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作者咳喝:未知

  摘 要袒:随着房地产市场快速扩张购,蚌埠市房地产开发项目范围逐渐扩大雌摊昧,房地产去库存化周期变长收。本文通过对近年来蚌埠龙子湖地区的房价波动现状进行分析佩五,找出波动影响因素逗,运用实际数据研究调控政策对房价的影响排独,从而评判房价制度对蚌埠市房价波动调控的效果抹梯,对现行房价制度的不足提供一些完善举措妊钝壳。
  关键词鲁:房价波动;房价调控;蚌埠市房价
  0 引言
  近年来丛蟹,房地产业在国家政策支持下得到了迅速发展化努,已然成为国民经济的重要支柱灸。房地产市场带来的经济效益在GDP中的占比率均在20%以上僵,土地出让金在地方财政收入中占比越来越大红携,基本比重达到50%以上伸冗,通过出让土地带来收入成为地方财政收入的重要来源之一窘掂粗,投入在房地产业的贷款资金占金融体系资金20%左右患蹄。由此可见宋赋,房地产业是国民经济支柱的由来并不是空穴来风拉铂。随着房地产价格持续增长珊戏,与之相关联的50多个产业也深受其影响泥忱,一旦房地产业出现不可控制的情况未,那么国民经济也必将受到重创蔼琴贾,进而一场经济危机将不可避免[1]玲吭湾。为了防止此种现象发生荒肝孝,从房地产实行市场化以来搞,国家和地方政府就根据不同时期贰残擒,不同情况出台各种政策来对房地产价格加以调整和控制篇,在房地产业不景气时期采取鼓?钫?策柒患,在其快速发展之时进行限制调控宫。由于房价波动受外界多项因素共同影响舰杜,同样的因素在不同的国情制度下委扔,不同的地区发展条件下纪,也表现出不同的结果鞠零恳。
  近10年来捶,蚌埠市平均房价上涨70%以上响蛊,随着蚌埠市新区建设报、环境改造坞港、交通设施完善的持续跟进惟贸脯,房价还在持续增长柿的。在国家和地方政府的制度调控下告退刃,房价虽有短期下跌现象腻,但是持续时间都不长室,总体仍然呈现持续上涨现象寸颊,长此以往下去赴,将会影响商品房“去库存”的进度拖疟,增加了消费者购房经济压力的同时泼,消费者的购房意向将会受此影响霖案,因而变成观望心态家耪徽。通过三四线城市――蚌埠市近年来房价波动现象及相关房价调控制度进行研究绘,得到蚌埠市房地产业存在新建商品房库存下降倪景、新建商品住房价格持续增长佳、资本投入速度平缓增长特点坞味梳,找出有关房价波动的影响因素及相关调控政策的效果及不足攻刮。
  1 房价波动的影响因素分析
  自改革开放以来怠悍,我国房地产实行市场化帅陌趣,房地产市场得到快速发展脆绥,房价波动剧烈现象也时常发生烫廊趟,造成房价波动的因素也是非常之多顷渤,比如开戊撩:政府宏观调控督邢,市场需求倘鲜拈,土地政策型贿颊,金融市撤稹,环境交通晚裴磐,医疗文化等等[2]梢。
  1.1 政府宏观调控
  政府宏观调控影响着房价波动酬卞。一旦国家鼓励房地产市场发展郸喀蔷,放宽购房条件和税收制度笛豌饥,那么房价就会出现短时间大幅度增长碧。但是房价上涨过快尉肪,其潜在的房地产泡沫现象就会加重汐吉纶,更有甚者会发生房地产市场崩盘逃,造成经济危机男。近年来飞,根据房价持续增长现象迫氢,政府部门开始颁布一系列的调控制度沉请,通过政府干预瘁缸,有效地控制房价不正常增长陶。
  1.2 市场需求因素
  房价上涨与市场需求息息相关藏欣,房地产市场需求不仅包括消费需求擎牧,更多包括投资需求以及投机需求和米褪。当房地产市场需求增大时髓埔,房地产商就会看到商机田,大量资金投入到房地产业[3]苦匠贪,只有保持市场需求和供给需求达到平衡时庐,房价才能够稳定把。然而皆阶,随着三四线城市城市化进程加深和城镇人口及就业人数的增加裸樊侗,住房需求也逐年增长取,市场需求不断增大灯纠,这就使得稳定房价变得难上加难牟亢。
  1.3 土地转让价格
  土地在地方政府财政收入占比可达70%以上陇,土地价格不断增长的同时也加大了房地产业的成本投入锈天匙,房地产商只能通过不断提升房价达到盈利目标癸。随着人口的增长强范谁,土地成了更为稀缺资源猾,土地的供给也不断减少隧,使得土地拍卖价格不断上涨锌祭抱,甚至达到天价浅淀蹭。
  1.4 基础设施及环境
  随着民众对居住要求逐渐提高便灵,人们往往希望居住环境越来越好俩涧宦,生活配套设施完善搏浇径,交通便利认式徒,但是这些条件背后是房价的攀升莲柯。近年来蚌埠市随着高铁的修建和高速的完善特,使得城市交通更加便捷修刑宿,同时吾,蚌埠市政府还加强了环境改造薄手嗡,发展旅游景点洁,打造文明城市论读。这些情况使得蚌埠市吸纳更多从一二线城市向三四线城市转入的消费者群体缮溉,商品房价格也因附带完善的商业配套和良好的生活环境而增长趣瞄。
  2 房价制度对蚌埠市房价波动的调控效果
  自2010年起饺,我国开始在信贷兄,税收庇,土地等方面实行严格的政策调控皋茅,2011年政府为了稳定房价增长趋势膝,开始实行限购百、限贷等制度拆屏魔,希望从侧面来对房地产市场进行调控申,经过政策和制度的影响之后镐,房价增长得到有效控制尸届,但是房价仍然居高不下汲烈。2015年底钝,中央政府在经济会议上提出“去库存”工作内容妙,各地方政府积极围绕这一指标蔑,出台相应房价制度和政策存,有效化解房地产库存压力热干。同年啡兄李,蚌埠市政府作出几次降息调整恰,调整初期么,房价出现下降提敦怜。
  2016年初开始娶寞,蚌埠市政府又相应放宽政策脚钝,购买首套房比例下降迹谓,提高了住房公积金贷款额度顾涟娜,税率降低鲜,同时加大对房地产市场投资窗。在众多优惠政策鼓励下沛臂,蚌埠房地产市场开始回暖申,房价也在不断上升聚泰。随后全国房地产市场出现降温堂链,蚌埠房地产市场也受此影响广败唐,房价出现暴跌略完,这就造成2016年3月份和4月份房价上涨和下跌现象九。2016年后半年芥,在政府多重房价制度的共同调控下够,房价出现缓慢上升玻论坏,2016年底房价市场趋于稳定状态响蔫顷。
  2017年初茶,国务院在《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到将房地产税在地区进行探索窗,真正做到“房子是用来住的疙题笺,不是用来炒的”倘犯槽。同年笑耿,国家发改委透露沦伤,2017年全面实施居住证制度坊,推动非户籍人口在城市落户荡琅勺,三四线城市房价连续攀升帛。合肥作为房价暴涨代表的二线城市乾,带动了蚌埠在内的16个县市房价持续上涨锨肃。同年10月佰,蚌埠市政府降低公积金贷款额度碳挝,提高首套房首付比例够煞,这给寄托于公积金贷款的购房者“沉重一击”;对“炒房”消费者来说川结磁,也是加大了投资成本和难度炉才荡,减少了投机取巧的恶性消费抱裳极,房价波动也在这一波制度调控中得到一定的缓和效果[4]俩感风。   下面以蚌埠市龙子湖地区海亮明珠和荣盛香榭兰庭楼盘进行实例分析檬廖端。
  从图1可以看出规低钦,在2015年和2016年晶祈母,房价虽有不定期的上下波动损痘尉,但是波动幅度相对比较平缓度疲,而在2017年初以来垢嫡,龙子湖地区房价出现大幅度增长形,海亮明珠和荣盛香榭兰庭房价的增长势态与蚌埠龙子湖区域的总体趋势一致灯毫,并且比龙子湖整体上涨更明显奶嚎按。在2015年和2016年期间危鼎,蚌埠市龙子湖地区处于建设期哆,库存商品房数量也比较少祟遣钒,所以蚕,政府采取的“去库存”计划对龙子湖地区房价影响相对较少孩抢末。随着两年时间经济的发展翱敢,龙子湖地区逐渐打造成更为理想的居住环境槽坏,景观大道的建设歌详收,高铁的开通习,小型CBD商业圈的建立媚煎恒,政府职能部门的迁入窃囊公,加上大学城文化区域的设立煤,都进一步促进了龙子湖地区房地产市场的发展虐伟。
  2017年?恚?在全国房地产市场热潮的影响以及合肥市房地产市场暴涨的势头下拈蔷唇,蚌埠市房价也出现大幅度增长舞吨侍。随着十九大的召开捆,更加确定了新时代房地产市场的发展九烦空,遏制投资投机性需求擅拉,满足人民住房的刚性需求妈,蚌埠市在房贷政策上出台了更为严格的条件降,所以房价持续上涨趋势受到控制砂偏死,房价在2017年第四季度逐步稳定下来暮七琼。
  3 房价制度的完善
  3.1 制定更为合理的土地政策
  土地是房地产业发展的基绰馈,而我国土地国有化限制了土地的供给数量坛监,高额的土地出让金粗,增加了开发商的开发成本聘宦。蚌埠市政府应该根据蚌埠不同地区人口比例分膏爽,需求比例以及库存比例蜗泄,制定合理的土地供应政策[5]岭叼。
  3.2 实施住房公积金制度改革黎,加强对住房公积金的监管制度
  目前檬,住房公积金并没有全面落实到每一个社会工作者林射搽,其使用率还是较为狭窄登。为使住房公积金真正地面向中低收入家庭上弯,应该扩大住房公积金享有者范围承渴撩,将一些私营企业职工或进城务工人员等弱势群体列入住房公积金系统体制中窗枯画。
  3.3 加大老城区旧房改造
  老城区改造可以直接减少商品房消费需求篓,加强老城区生活配套设施的建设把杯,可以吸纳更多消费者选择老城区定居芯。一旦需求减少郡璃,房地产市场就不会出现不可控制的局面汗,房价上涨也会得到有效控制瞄,房价也会趋于稳定渭火谓。
  3.4 实行租赁同权政策肖械仿,改变住房消费行为
  全面健全租赁市成靥荨,将传统单一购房消费行为趋向多元化僚,引导购房需求向租赁需求转变喜。扶持住宅租赁企业碧,扩大租赁供应市澈狻;出台减税政策锋碾乱,对租赁实行减税制度;允许提取相应比例公积金进行住房租赁吗馆白,来鼓励租赁住房的消费行为等粪。
  4 总结
  随着蚌埠市区交通环境和基础服务设施的完善汉色,房地产市场也会得到快速发展倒缚回,房价上涨是不可避免的舷班,找出房价波动的影响因素暴孔,制定更为合理严格的房价制度识,根据现实条件进行政策收紧肠光,确保房价过热增长得到有效控制鞋耸。同时从独,地方政府应合理安排需求供给关系坪,建立完善的租赁市趁?ㄐā,出台有效政策完成好去库存任务;改变居民消费行为磷,加强城市设施改造天爱悸,建立多元化住房系统腻嗽剩,才更有利于三四线城市实现经济改革碍,完善房价制度尉年坝,促进房地产业健康稳定发展乖帅麻。
  参考文献变:
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